Artigo: Locação em shopping centers

Artigo: Locação em shopping centers - Publicado na edição de 27/04 do Jornal Estado de Minas

* Fernando Augusto Cardoso de Magalhães

Segundo estudos, apenas quatro entre 100 lojistas conhecem seus direitos como locatários em shopping centers. A locação em shopping centers é um contrato complexo, pois o instrumento reúne cláusulas obrigacionais que nascem não só da vontade da lei, mas também da liberdade contratual exercida pelas partes, conforme o artigo 54 da Lei de Locações.
Dessa liberdade surgem obrigações polêmicas e utilizadas na relação contratual entre lojistas e empreendedores, como aluguel percentual, 13º aluguel, cláusula de raio, pagamento do fundo de promoção, entre outras. Ante a complexidade desses contratos e o desconhecimento de lojistas sobre seus direitos como locatários, tornam-se eles vítimas de cláusulas abusivas, entre elas a renúncia antecipada do direito de aquisição do imóvel, a cláusula de exclusividade, e que visam a elidir os objetivos da Lei de Locações ou afastem o direito de renovação contratual (artigo 45 da Lei 8.245/91).
O direito de renovação do contrato de aluguel talvez seja um dos mais importantes ao lojista, pois visa a proteger seu patrimônio, o fundo de comércio. A renovação contratual é condicionada ao cumprimento de requisitos cumulativos, como ter contrato escrito e com prazo de no mínimo cinco anos, admitida a soma de prazos ininterruptos, bem como o prazo mínimo e ininterrupto de três anos no mesmo ramo de comércio. Terá também o lojista que ficar atento ao prazo para o exercício do direito de renovação do contrato de aluguel, devendo propor a ação em um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data de finalização do prazo do contrato nos termos do § 5º do artigo 51 da Lei de Locações.
O locador só não estará obrigado a renovar o contrato de aluguel que preencha os requisitos da renovação se provar uma das seguintes situações abaixo previstas nos incisos I e II do artigo 52 da Lei 8.245/91: “Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I- por determinação do poder público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade; II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”.
Mesmo assim, os parágrafos seguintes trazem exceções referentes ao inciso II do preceito legal acima citado, sendo a primeira traduzida no fato de o imóvel retomado não poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo na hipótese de o contrato de aluguel não renovado ter também envolvido o fundo de comércio com suas instalações e pertences. Já na segunda exceção, aplicável ao nosso tema, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no referido inciso II, pois não é essa a finalidade de uso dos espaços em shopping centers.
O desembargador Sylvio Capanema de Souza, comentando a referida exceção do §2º do artigo 51, esclarece: “...Não é da vocação do empreendedor o exercício do direito da atividade empresarial, por ele ou por parentes, o que poderia romper o equilíbrio do mix, a base do funcionamento do conjunto”. O lojista que se enquadrar nos requisitos do exercício do direito de renovação do contrato poderá pugnar pela adequação do valor do seu aluguel à realidade do mercado, mas deverá estar munido de documentação e estudos técnicos.
A doutrina classifica dois métodos básicos para a fixação do valor locativo, sendo eles: o método da remuneração de capitais e o método comparativo: o primeiro é utilizado pelo empreendedor na fase inicial do empreendimento a fim de identificar o valor inicial da locação, porém, no nosso caso em discussão, o mais aceito pela jurisprudência é o comparativo.
Pelo método comparativo, é possível identificarmos o aluguel-padrão pela coleta dos valores dos aluguéis dos demais lojistas do mesmo empreendimento. Porém, o advogado Mário Cerveira Filho entende que a avaliação seria mais justa se obtida pela mescla dos dois métodos, pois, segundo o colega, o método comparativo não exprime a realidade mercadológica, pois muitos lojistas desconhecem o direito de renovação contratual e se sujeitam ao aumento injustificado no valor dos aluguéis.

O lobby dos empreendedores contra a renovação compulsória do contrato de aluguel é grande. Na alteração da Lei do Inquilinato tentou-se introduzir uma modificação que desestimularia seu exercício ao extinguir o direito dos lojistas a indenização pelos prejuízos e lucros cessantes que tivessem que arcar com a mudança, desvalorização e perda do lugar, caso a renovação não ocorresse em razão de proposta de terceiro em melhores condições.
Graças a uma atuação forte das associações comerciais e de lojistas do Brasil, a alteração do § 3º do artigo 52 da Lei de Locações foi vetada pelo presidente Lula, que em suas razões destacou o interesse público envolvido e reiterou que, nos casos de não renovação do contrato de aluguel por melhor proposta, por óbvias razões de cunho mercadológico, não haveria sentido em preterir o locatário no direito a indenização pelos prejuízos sofridos com a desocupação do imóvel.
Daí a importância da existência de uma associação de lojistas ativa, que poderá contratar experts para periodicamente estudarem as variáveis mercadológicas.

*Integrante da Comissão de Direito Imobiliário e de Direito Urbanístico da OAB-MG, diretor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei)