O Ordenamento legal do Uso do Solo Urbano em Belo Horizonte

Para assegurar a execução da Política Urbana no país, a Carta Constitucional de 1988 inovou ao estabelecer, no caput do artigo 182, a obrigatoriedade da criação de Lei especial com a finalidade de ordenar o desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes.

Inovou também ao estabelecer no §1º, do dispositivo citado, a obrigatoriedade de elaboração de “Plano Diretor”, para cidades com mais de 20.000 habitantes.

O Legislador Constitucional inseriu também no artigo 182, outros parágrafos, estabelecendo a função social da propriedade, a desapropriação com prévia e justa indenização em dinheiro, a faculdade do Legislador Municipal exigir do proprietário de solo urbano não edificado o adequado aproveitamento, sob pena de parcelamento ou edificação compulsórios, o imposto predial progressivo no tempo, ou mesmo de desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, bem como não se esqueceu de delinear, no artigo 183, o usucapião urbano.

Para regulamentar estes dispositivos constitucionais, foi editada em 11 de julho de 2001, a Lei 10.257, denominada Estatuto das Cidades, que por sua vez complementou e detalhou a política urbana nacional, trazendo importantes inovações e inserindo na vida dos cidadãos instrumentos tais como: - planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social; - planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas, microrregiões e municípios; - institutos tributários, financeiros, jurídicos e políticos; -estudos prévios de impacto ambiental e de vizinhança.

Cumpre então, ao Poder Público Municipal elaborar o “Plano Diretor” da cidade (em atendimento à alínea “a”, do art. 5º, da Lei 10.257/2001), bem como disciplinar o parcelamento, uso e ocupação do solo, definir o zoneamento ambiental, planos de desenvolvimento econômico e social, planos, programas e projetos setoriais, plano plurianual, diretrizes orçamentárias e orçamento anual e a gestão orçamentária participativa.

O Estado de Minas Gerais, atendendo ao disposto nos artigos 42 a 50, da Constituição Estadual de 1989, cuidou de instituir diversas Regiões Metropolitanas, dentre as quais a de Belo Horizonte, criada pela Lei Complementar 26, de 14 de janeiro de 1993, alterada pela Complementar 89, de 12/01/2006.

Para disciplinar o parcelamento, uso e ocupação do solo, o Município de Belo Horizonte conta com diversos dispositivos legais, tais como as Leis Municipais: - 7.165 de 27 de Agosto de 1996, Plano Diretor, alterada pela Lei 8.137 de 21 de Dezembro de 2000; - 7.166 de 27 de Agosto de 1996, Uso e Ocupação do Solo, alterada pela Lei 9.064 de 17 de janeiro de 2005; - Lei 8.616, de 14 de julho de 2003, Código de Posturas, alterado pelas Leis 9.746/2009 e 9.845/2010 .

Assim, o estado de Minas Gerais e o município de Belo Horizonte inserem-se no contexto do urbanismo nacional, como bons exemplos, para as demais cidades do Brasil, no que concerne à criação e implementação de legislações e políticas públicas que visam o desenvolvimento das funções sociais da cidade e a garantir o bem estar de seus habitantes.

*Paulo Viana Cunha é advogado e corretor de imóveis, Membro das Comissões de Direito Imobiliário e Urbanístico e Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários. 13/05/2010.

Artigo: Locação em shopping centers

Artigo: Locação em shopping centers - Publicado na edição de 27/04 do Jornal Estado de Minas

* Fernando Augusto Cardoso de Magalhães

Segundo estudos, apenas quatro entre 100 lojistas conhecem seus direitos como locatários em shopping centers. A locação em shopping centers é um contrato complexo, pois o instrumento reúne cláusulas obrigacionais que nascem não só da vontade da lei, mas também da liberdade contratual exercida pelas partes, conforme o artigo 54 da Lei de Locações.
Dessa liberdade surgem obrigações polêmicas e utilizadas na relação contratual entre lojistas e empreendedores, como aluguel percentual, 13º aluguel, cláusula de raio, pagamento do fundo de promoção, entre outras. Ante a complexidade desses contratos e o desconhecimento de lojistas sobre seus direitos como locatários, tornam-se eles vítimas de cláusulas abusivas, entre elas a renúncia antecipada do direito de aquisição do imóvel, a cláusula de exclusividade, e que visam a elidir os objetivos da Lei de Locações ou afastem o direito de renovação contratual (artigo 45 da Lei 8.245/91).
O direito de renovação do contrato de aluguel talvez seja um dos mais importantes ao lojista, pois visa a proteger seu patrimônio, o fundo de comércio. A renovação contratual é condicionada ao cumprimento de requisitos cumulativos, como ter contrato escrito e com prazo de no mínimo cinco anos, admitida a soma de prazos ininterruptos, bem como o prazo mínimo e ininterrupto de três anos no mesmo ramo de comércio. Terá também o lojista que ficar atento ao prazo para o exercício do direito de renovação do contrato de aluguel, devendo propor a ação em um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data de finalização do prazo do contrato nos termos do § 5º do artigo 51 da Lei de Locações.
O locador só não estará obrigado a renovar o contrato de aluguel que preencha os requisitos da renovação se provar uma das seguintes situações abaixo previstas nos incisos I e II do artigo 52 da Lei 8.245/91: “Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I- por determinação do poder público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade; II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”.
Mesmo assim, os parágrafos seguintes trazem exceções referentes ao inciso II do preceito legal acima citado, sendo a primeira traduzida no fato de o imóvel retomado não poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo na hipótese de o contrato de aluguel não renovado ter também envolvido o fundo de comércio com suas instalações e pertences. Já na segunda exceção, aplicável ao nosso tema, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no referido inciso II, pois não é essa a finalidade de uso dos espaços em shopping centers.
O desembargador Sylvio Capanema de Souza, comentando a referida exceção do §2º do artigo 51, esclarece: “...Não é da vocação do empreendedor o exercício do direito da atividade empresarial, por ele ou por parentes, o que poderia romper o equilíbrio do mix, a base do funcionamento do conjunto”. O lojista que se enquadrar nos requisitos do exercício do direito de renovação do contrato poderá pugnar pela adequação do valor do seu aluguel à realidade do mercado, mas deverá estar munido de documentação e estudos técnicos.
A doutrina classifica dois métodos básicos para a fixação do valor locativo, sendo eles: o método da remuneração de capitais e o método comparativo: o primeiro é utilizado pelo empreendedor na fase inicial do empreendimento a fim de identificar o valor inicial da locação, porém, no nosso caso em discussão, o mais aceito pela jurisprudência é o comparativo.
Pelo método comparativo, é possível identificarmos o aluguel-padrão pela coleta dos valores dos aluguéis dos demais lojistas do mesmo empreendimento. Porém, o advogado Mário Cerveira Filho entende que a avaliação seria mais justa se obtida pela mescla dos dois métodos, pois, segundo o colega, o método comparativo não exprime a realidade mercadológica, pois muitos lojistas desconhecem o direito de renovação contratual e se sujeitam ao aumento injustificado no valor dos aluguéis.

O lobby dos empreendedores contra a renovação compulsória do contrato de aluguel é grande. Na alteração da Lei do Inquilinato tentou-se introduzir uma modificação que desestimularia seu exercício ao extinguir o direito dos lojistas a indenização pelos prejuízos e lucros cessantes que tivessem que arcar com a mudança, desvalorização e perda do lugar, caso a renovação não ocorresse em razão de proposta de terceiro em melhores condições.
Graças a uma atuação forte das associações comerciais e de lojistas do Brasil, a alteração do § 3º do artigo 52 da Lei de Locações foi vetada pelo presidente Lula, que em suas razões destacou o interesse público envolvido e reiterou que, nos casos de não renovação do contrato de aluguel por melhor proposta, por óbvias razões de cunho mercadológico, não haveria sentido em preterir o locatário no direito a indenização pelos prejuízos sofridos com a desocupação do imóvel.
Daí a importância da existência de uma associação de lojistas ativa, que poderá contratar experts para periodicamente estudarem as variáveis mercadológicas.

*Integrante da Comissão de Direito Imobiliário e de Direito Urbanístico da OAB-MG, diretor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei)

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PARCERIA REDE HABITAR – IBEI



Núcleo de Treinamento e Capacitação para Profissionais do mercado imobiliário.



Capacidade do curso 40 pessoas. (Atenção - vagas limitadas).



Favor confirmarem presença através do e-mail comercial@redehabitar.com.br, constando nome completo de cada participante e empresa, após recebido o e-mail entraremos em contato para confirmação.



* Pagamento no local



Local: Rua Maranhão, 1642, Funcionários – BH



TEMA: DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA



DATA: Dia 14 de maio de 2010 – sexta feira.



HORÁRIO: 9:00 às 17:30 horas – intervalo com coffe break –

Intervalo para almoço de uma hora de 12:30 às 13:30 horas (não incluído).



Valor: 30,00 (trinta reais) a serem pagos no local (dinheiro ou cheque).



1. PÚBLICO ALVO:

Corretores de Imóveis, captadores, despachantes, gerentes, empresários e colaboradores de empresas imobiliárias.

2. OBJETIVO:

ü Capacitar o aluno para reconhecer com precisão a documentação imobiliária.

ü Capacitar o aluno para analisar a documentação necessária em uma negociação e para orientar o cliente quanto às providências necessárias à regularização da documentação de seu imóvel.

3. CARGA HORÁRIA:

Oito horas, sendo ministrado na sexta feira horário comercial.

4. RECURSOS UTILIZADOS:

PowerPoint e quadro.

5. FORMA DE APLICAÇÃO:

Através de exposição oral do conteúdo, acompanhada de explicações quanto à finalidade de cada documento e à forma de obtenção

P R O G R A M A

1. APRESENTAÇÃO

2. INTRODUÇÃO

3. DOCUMENTAÇÃO

ü Definição

ü Finalidade

ü Título aquisitivo

ü Título de propriedade

4. DIVISÃO

ü Documento público

ü Documento privado

5. MODALIDADES

ü Documentação pessoal

ü Documentação empresarial

ü Documentação imobiliária

6. DOCUMENTOS NAS DIVERSAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

ü Vendas à vista

ü Financiamentos

ü Utilização de FGTS

ü Doações

ü Usufruto

7. DOCUMENTAÇÃO JUDICIAL

8. FORMULÁRIOS E MODELOS

9. CONCLUSÃO



PALESTRANTE:

Professor Antônio César da Silva

Ø Advogado especializado em Direito Imobiliário e Contratos

Ø Corretor de Imóveis

Ø Sócio do Escritório Amorim & Silva Sociedade de Advogados

Ø Especialista em Avaliação de Imóveis pelo Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais

Ø Especialista em Docência do Ensino Superior pela PUC MINAS

Ø Pós Graduando em Direito Notarial e Registral pela Universidade Gama Filho

Ø Diretor Pedagógico do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários – IBEI

Ø Professor, monitor e tutor de Direito Imobiliário, Direito Empresarial, Práticas Imobiliárias, Operações Imobiliárias, Avaliação de Imóveis dos Cursos de Gestão de Negócios Imobiliários, atuando no Unicentro Newton Paiva, Facisa e Faculdade Rogedo

Ø Membro da Comissão de Direito Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil

Ø Membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil

Ø Representante da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG na Comissão de Meio Ambiente e Política Pública da Câmara Municipal de Belo Horizonte

Ø Árbitro da Câmara Mineira de Arbitragem – CAMINAS

Ø Instrutor de cursos voltados para o Mercado Imobiliário

Ø Palestrante sobre diversos temas ligados ao Mercado Imobiliário

Ø Autor do livro Direito e Legislação Imobiliária I, editado pela AB Editora

Projeto barra espigões

Está nas mãos dos 41 vereadores de Belo Horizonte a proposta para frear o crescimento desordenado da cidade e mudar o padrão de urbanização da capital. A Prefeitura de Belo Horizonte entregou ontem à Câmara Municipal projeto de lei que altera o Plano Diretor e a Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo, um calhamaço com 175 artigos que atualiza uma legislação de 1996 e que há quase uma década não sofre revisões. O texto impõe grandes mudanças no perfil de zoneamento da capital e tenta impedir a construção de espigões em toda a cidade, sendo ainda mais restritivo em bairros que, apesar de recentes, já não comportam o número de moradores, como o Buritis, na Região Oeste, e o Castelo, na Pampulha. Por outro lado, interessados em licenciar obras e instalar atividades comerciais enfrentarão menos burocracia e terão mais vias disponíveis, em relação à norma vigente.
Flávia Ayer
matéria publicada
no site da agência SEBRAE DE NOTÍCIAS
http://asn.interjornal.com.br/index.kmf