Feirão da Caixa começa no Expominas com 26 mil imóveis de R$ 80 mil a R$ 500 mil

Geórgea Choucair - Estado de Minas

Publicação: 10/06/2010 06:33
Com cerca de 26 mil imóveis disponíveis para financiamento, a Caixa Econômica Federal , no Expominas, o seu feirão da casa própria. O evento acontece até domingo e terá unidades com preço de R$ 80 mil a R$ 500 mil. O feirão vai contar com a participação de 26 construtoras e 30 imobiliárias. Nos três dias de evento, a Caixa espera movimentar recursos da ordem de R$ 450 milhões, contra R$ 337 milhões no do ano passado. Neste ano, a Caixa não vai disponibilizar imóvel próprio para a venda no leilão.

As construtoras vão oferecer imóveis usados, novos e na planta. Do total, 5.055 são unidades do programa Minha casa, minha vida, 5.380 do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e 15.770 são imóveis usados. O evento vai reunir construtoras, corretores e técnicos da Caixa, responsáveis por analisar e liberar os negócios. Na feira, o interessado vai poder simular e conhecer os financiamentos, procurar o imóvel, dar entrada nos papéis para o empréstimo e fechar a aquisição.

Quem estiver interessado em comprar a casa própria no leilão deve levar carteira de identidade, Cadastro de Pessoa Física (CPF) e comprovante de renda e de residência. O financiamento pode ser simulado também no portal do banco (www.caixa.gov.br). “O momento é propício para o investimento na casa própria. A economia está aquecida e os fundamentos do financiamento imobiliário mudaram. Hoje, as prestações estão decrescentes e os prazos de pagamento mais longos”, afirma Marivaldo Araújo Ribeiro, gerente regional de habitação da Caixa.

Prazos

As linhas de financiamento da Caixa têm prazo de pagamento de até 30 anos e prestações decrescentes. Os juros variam entre 4,5% e 12,1% ao ano, mais Taxa Referencial (TR). O financiamento pode ser feito através das cartas de crédito do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou SBPE. Para fazer o financiamento pela carta de crédito do FGTS, o cliente deve ter renda familiar de até R$ 4,9 mil, não ser proprietário de outro imóvel e o valor da unidade deve ser de até R$130 mil para Belo Horizonte, R$ 100 mil para região metropolitana e R$ 80 mil para o interior. Neste módulo, todos os clientes que financiarem imóveis novos são enquadrados no programa do governo federal Minha casa, minha vida.

Já no financiamento pela carta de crédito do SBPE, o cliente deve ter renda familiar acima de R$ 4,9 mil, o valor do imóvel tem de superar R$130 mil para Belo Horizonte, R$ 100 mil para região metropolitana e R$ 80 mil para o interior. Nesse caso, o mutuário pode ter outro imóvel registrado em seu nome.

O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG), Ariano Cavalcanti de Paula, afirma que, antes de fechar o negócio, o interessado deve verificar a documentação necessária, procurar assessoria de um corretor credenciado e visitar o imóvel. “A grande vantagem do evento é que, em um mesmo ambiente, encontramos várias construtoras e imobiliárias oferecendo os imóveis”, diz.

Serviço

Local: Expominas
Dias e horários: 11 e 12/06 – 10h às 20h, 13/06 – 10h às 18h
Imóveis disponíveis: 26.205
Constutoras: 26
Imobiliárias: 30

Mais de 80% dos municípios brasileiros não têm plano de habitação, diz IBGE

Fonte Infomoney




Das 5.565 cidades brasileiras, apenas 1.046 possuíam, no ano passado, algum plano municipal para habitação – o que significa mais de 80% dos municípios sem qualquer plano habitacional instituído. Outros 1.691 municípios estavam elaborando o plano para regularizar a demanda por habitação de seus habitantes, segundo a pesquisa Perfil dos Municípios Brasileiros, divulgado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) nesta quinta-feira (13).

A região com maior o percentual de cidades com plano municipal de habitação elaborados é a Centro-Oeste (22,5%) e a com menor proporção é a Sudeste, onde apenas 15,3% dos municípios possuem o plano.

Cadastro
O estudo mostrou, porém, que 80,8% dos municípios brasileiros possuem algum tipo de cadastro ou levantamento de famílias interessadas em programas habitacionais – embora apenas 56% desses cadastros sejam informatizados.

A renda das famílias é a característica mais utilizada como critério para manter tal cadastro – a informação está presente em 75% dos bancos de dados. Boa parte dos cadastros (59,8%) leva em conta o número de dependentes por família, enquanto outros identificam os idosos (53,1%), mulheres chefes de família (51%), pessoas com deficiência (46,7% dos cadastros possuem essa informação) e pessoas de raça/etnia negra ou indígena (14%).

Secretaria ou órgão específico
Cerca de 67% dos municípios tinham algum órgão público específico para o setor habitacional. Nos municípios com mais de 100 mil habitantes, esse percentual ultrapassava 90%. Em cerca de 30% dos municípios, o setor habitacional era subordinado a outra secretaria, e apenas 6% tinham uma Secretaria de Habitação exclusiva. Essa proporção subia para 40% entre os municípios com mais de 500 mil habitantes.

O levantamento do IBGE também mostrou que apenas 10,4% dos municípios tinham, no ano passado, legislação ou programa de regularização fundiária. Apenas três dos 40 municípios com mais de 500 mil habitantes não tinham legislação ou programa fundiário (Jaboatão dos Guararapes-PE, Uberlândia-MG e Guarulhos-SP).

Empreendimentos considerados Polos Geradores de Tráfego serão tarifados pela Prefeitura de São Paulo

Notícia

07/06/2010

Fonte: Pini Web

Entra em vigor no dia 6 de junho a Lei 15.150, que institui o pagamento de 1% a 5% do valor da obra como contrapartida para minimizar o impacto das edificações sobre o trânsito


A Prefeitura de São Paulo sancionou a Lei 15.150, que vai tarifar a construção ou a reforma de edificações consideradas Pólos Geradores de Tráfego para minimizar o impacto sobre o trânsito. Os construtores terão de devolver à cidade o mínimo de 1% e o máximo de 5% do valor da obra como contrapartida. A Lei entra em vigor a partir de 6 de junho.

Caberá à CET (Companhia de Engenharia de Tráfego) indicar as medidas mitigadoras de minimização dos impactos sobre o Sistema Viário e as eventuais adequações nos projetos viários e/ou de arquitetura. As sugestões estarão reunidas em um documento chamado Certidão de Diretrizes. O empreendedor arcará integralmente com as despesas do projeto e implantação das medidas, desde que essas melhorias não representem mais que 5% do custo total do empreendimento.

Todos os projetos classificados como Pólos Geradores de Tráfego, porém, deverão recolher 1% ao Fundo Municipal de Desenvolvimento de Trânsito, mesmo que não sejam necessárias obras viárias ou serviços. Caso o valor das melhorias não atinjam 1% do custo total do empreendimento, deverá ser recolhido o valor remanescente.

Vale lembrar que, apesar da criação da nova lei, os procedimentos para aprovação de empreendimentos na cidade continuam os mesmos. A regularização da edificação e/ou a obtenção do Certificado de Conclusão da Edificação (HABITE-SE) estará condicionada à implantação integral das obras e serviços estabelecidos na Certidão de Diretrizes, atestados pela Secretaria Municipal de Transportes.

Para a Assessoria Jurídica do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), a nova lei está criando um novo tributo não previsto na Constituição Federal. "O Município não pode criar um tributo para cobrir futuros gastos com o sistema viário. Não há previsão na Constituição Federal para tanto", comentou o assessor jurídico da entidade, Renato Romano.

O projeto de lei sancionado pela Prefeitura de São Paulo foi criado pelos vereadores Donato (PT), Aurélio Miguel (PR), Adilson Amadeu (PTB), Abou Anni (PV) e do ex-vereador Jorge Tadeu (DEM).

São considerados Pólos Geradores de Tráfego os seguintes empreendimentos:

Edificações residenciais com 500 vagas de estacionamento ou mais; Não residenciais com 120 vagas de estacionamento ou mais localizadas nas Áreas Especiais de Tráfego; Edificações não residenciais com 280 vagas de estacionamento ou mais, localizadas nas demais áreas do Município; Serviços socioculturais, de lazer e de educação com mais de 2,5 mil m² de área construída computável; Locais destinados à prática de exercício físico ou esporte com mais de 2,5 mil m²; Serviços de saúde com área igual ou superior a 7,5 mil m²; Locais de reunião ou eventos com capacidade para 500 pessoas ou mais; Atividades e serviços públicos de caráter especial com capacidade para 500 pessoas ou mais.

Novo índice imobiliário deve ser implantado no 2o semestre

SÃO PAULO (Reuters) - O Índice Brasileiro de Rentabilidade Imobiliária (Ibri), desenvolvido pela Fundação Getulio Vargas (FGV) para medir o rendimento dos investimentos em imóveis no país, deve entrar em operação no segundo semestre deste ano.


Encomendado à FGV pela Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Privada (Abrapp), o índice trimestral permitirá a comparação da rentabilidade do mercado imobiliário em relação a outros ativos -inclusive do próprio segmento- ou a de determinada carteira de um fundo em relação ao mercado como um todo, conforme o pesquisador e responsável pelo desenvolvimento do índice na FGV, Paulo Pichetti.

"O Ibri é o índice que falta na economia brasileira... não há índice de preços e rentabilidade reais para o setor imobiliário", disse ele nesta segunda-feira, em evento na sede do Secovi-SP, sindicato que representa o setor imobiliário na capital paulista.

Com base em índices semelhantes nos Estados Unidos, Grã-Bretanha, Canadá, Nova Zelândia, África do Sul e Japão, Pichetti afirmou que a ausência de um indicador na América Latina é vista como um ponto fraco por potenciais investidores no mercado brasileiro.


Segundo o pesquisador, o Ibri tem a proposta de ser equivalente ao Ibovespa, principal índice acionário da Bovespa.

"Esperamos a implementação (do índice) no início do segundo semestre... estamos estudando a proposta de criação de um Conselho Diretor, buscando transparência, e a inclusão de imóveis residenciais, não só de comerciais", acrescentou, ressaltando que esta é uma demanda antiga do setor.
Responsável pela encomenda do índice, a coordenadora da Comissão de Investimentos Imobiliários da Abrapp, Carla Safady, assinalou que, ao ajudar o investidor estrangeiro que busca ingressar no mercado imobiliário brasileiro, o Ibri pode elevar o setor a outro patamar.


"A ideia é que todos os agentes do mercado imobiliário deem sua contribuição para finalmente termos um índice de referência e transparência", disse ela.

O Ibri foi elaborado pela FGV com base nas informações dos 156 imóveis que pertencem aos fundos de pensão da Abrapp.

fonte:http://www.cte.com.br/site/ver_noticia.php?id_noticia=2103
Fonte: Reuters

Mudanças na Lei da Corretagem Imobiliaria: Lei 12236/2010. Alteração no Código Civil. Art. 723. Deveres do Corretor. Contrato de Corretagem. Lei 12.236/10.

Foi publicada, em 20/05, a lei nº 12.236, de 19 de maio de 2010, que altera o art. 723 do Código Civil
Podem ser assim resumidas e classificadas as alterações, que consistiram:


no traslado de parte dos deveres do corretor, originariamente previstos no caput, para o recém-criado parágrafo único; e

na supressão de expressões que, na avaliação do legislador, conferiam excessivo subjetivismo às obrigações previstas no dispositivo, permitindo ao corretor eximir-se da responsabilidade civil decorrente do seu descumprimento.

Vejamos, mais detalhadamente, a mens legislatoris subjacente à modificação.

1) Introdução do Parágrafo Único ao Art. 723 do CC. Cisão dos Deveres do Corretor, Originariamente Previstos no Caput.


Com efeito, para que o mencionado texto legal obtenha maior clareza, impõe-se a segmentação do atual art. 723 do CC em caput e parágrafo único, de modo que se possam empregar frases mais curtas e concisas, em consonância com o art. 11, inciso I, alínea b, da Lei Complementar n° 95, de 1998.

Cumpre perceber, além disso, que, com o desdobramento do aludido artigo, seu caput passará a tratar apenas dos deveres mais genéricos daquele que, em contrato de corretagem, figura como corretor - quais sejam, o de executar a mediação com diligência e prudência, e o de prestar ao cliente, de modo espontâneo, todas as informações sobre o andamento do negócio -, enquanto seu parágrafo único, ora incluído, versará, mais especificamente, sobre aquela obrigação do corretor que, se não cumprida, fará com que ele responda por perdas e danos eventualmente causados à outra parte - a saber, a de prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, as alterações de valores e outros fatores que possam influir nos resultados de sua incumbência.


Dessa forma, igualmente se obterá maior ordem lógica, logrando-se expressar por meio do parágrafo único um aspecto complementar à norma enunciada no caput do artigo, de acordo com o que preceitua o art. 11, inciso III, alínea c, da Lei Complementar n° 95, de 1998.
 
2) Abolição de Subjetivismos Capazes de Permitir ao Corretor Eximir-se da Responsabilidade Pelo Descumprimento Dos Deveres Previstos no Art. 723

Ao ver do autor do projeto de lei, tão relevante era a supressão das expressões “que o negócio requer” e “que estiverem ao seu alcance”, promovida pela lei 12.236/2010, que inspirou a própria ementa da norma, cujo texto, foi, porém, alterado na CCJ do Senado. Da justificação elaborada pelo autor do projeto de lei, transcreve-se:

A presente medida também se destina a expurgar o art. 723 de subjetivismos, como o representado pela expressão "prestar ao cliente os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance", pois alcance é condição personalíssima que varia em razão do grau de diligência do próprio mediador, e não das regras objetivas do contrato.

Na prática, a atual redação do art. 723 permite seja o corretor eximido de responsabilidades, e anulada a mens legis do comando legal, que é a de assegurar o sucesso da mediação pela efetiva realização do encargo contratado, mediante o justo preço, donde recomendar-se a sua alteração.
Com a supramencionada alteração da ementa, acolheu a CCJ daquela Casa a mudança, pelas seguintes ra

Ressalte-se, ainda, a preocupação do proponente em imprimir à lei maior precisão, dela suprimindo orações adjetivas restritivas que se revestem de uma subjetividade pouco condizente com textos de natureza legal (a saber, "que o negócio requer" e "que estiverem ao seu alcance") e que podem, por isso mesmo, conferir-lhe duplo sentido. Atende-se, assim, afinal, ao comando do art. 11, inciso II, alínea c, daquela lei complementar.

A despeito dessas indubitáveis qualidades, proporemos singela alteração na redação da ementa do PLS n° 171, de 2006, pois entendemos que o objeto da proposição, na verdade, não é "impor ao corretor o dever de informar ao cliente sobre os riscos da incumbência" - até porque tal dever já existe, hodiernamente mas, antes, meramente adequar o texto do art. 723 do CC aos ditames da Lei Complementar n° 95, de 1998.

(Fonte: DireitoIntegral.com)
http://gestor-imobiliario.blogspot.com/search/label/art%20723%20codigo%20civil

IMÓVEL REGULARIZADO É IMÓVEL VALORIZADO

Fernando Augusto Cardoso de Magalhães

OAB/MG 104.130Advogado especialista em Direito Imobiliário

Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG

Artigo publicado no jornal O Tempo de 07/11/2009 com o seguinte título:

“Certeza de Valorização – O imóvel regularizadoNo Brasil, grande é o número de imóveis irregulares.

A regularização jurídica de bem imóvel é um trabalho através

do qual se identifica a sua verdadeira situação perante a lei com objetivo de adequá-lo

às regras aplicáveis aos bens imóveis a fim de melhor qualificá-lo juridicamente e

valorizá-lo economicamente.

Este trabalho baseia-se em normas federais, ou seja, que se

aplicam a todos os imóveis situados no território nacional. Mas, em certos casos,

devemos também observar a lei local para uma regularização jurídica completa do bem

imóvel.

Para identificarmos a necessidade ou não de regularização

jurídica de determinado imóvel, temos que analisar três situações jurídicas distintas,

porém, intimamente ligadas à qualificação da propriedade imobiliária.

A primeira delas está relacionada com o título (documentação),

a segunda com o titular (proprietário) e a última com o imóvel (propriedade).

Quanto ao título (documentação), podemos identificar as

seguintes situações de irregularidades mais comuns: - Falsidade do título de

propriedade; imóvel registrado mas sem matrícula; imóvel sem registro; imóvel

registrado em nome de outra pessoa (ex. “beliche dominial” 1, contrato gaveta); contrato

de compromisso de compra e venda a prazo quitado mas promitente vendedor nega a

outorga da escritura definitiva, etc.

Quanto ao titular (proprietário), podemos dizer que as

principais situações jurídicas passíveis de regularização são: - A certidão de propriedade

diz ser o titular solteiro, porém na realidade o seu estado civil é outro; o proprietário é

menor de idade; o proprietário é incapaz; o imóvel foi vendido à descendente; o imóvel

foi doado à descendente; o proprietário é falecido; o imóvel pertence a um espólio;

imóvel foi adquirido mediante cessão de direitos hereditários; o vendedor do imóvel

tem o nome sujo; etc.

E, quanto ao imóvel (propriedade), podemos citar os seguintes

problemas: imóvel construído em terreno alheio; construção não averbada; imóvel

hipotecado; o imóvel vendido é financiado; o incorporador faliu; imóvel est

penhorado; imóvel sem “habite-se” ; imóvel com decreto de utilidade pública; imóve

invadido; imóvel objeto de ação reipersecutória; imóvel arrematado em praça pública;

imóvel tombado, imóvel com restrições ambientais, loteamento clandestino ou irregular;

etc.

Com o estudo prévio de qualificação jurídica do imóvel,

podemos identificar diversas irregularidades relacionadas à propriedade imobiliária,

muitas destas passíveis de regularização

Uma correta qualificação do bem imóvel é imprescindível para

o mercado imobiliário, pois, sabendo-se da sua real situação jurídica, minimizados serão

os riscos do investidor imobiliário, e tendo ele, maior segurança jurídica, maiores serão

os seus investimentos.

1 Expressão de autoria do Prof. Sérgio Jacomino, ao se referir à venda do mesmo imóvel a pessoas

diversas.

Para tanto, basta apenas que o proprietário do bem imóvel ou

aquele que deseja realizar um investimento imobiliário contrate um profissional

devidamente habilitado, no caso, um bom advogado.

Uma coisa é certa! Aquele proprietário que preza pela devida

regularização jurídica do seu imóvel, sempre dormirá tranqüilo, porque sabe que o se

imóvel lhe pertence por direito e o seu patrimônio sempre será bem valorizado.

A função social da incorporação imobiliária

Fernando Augusto Cardoso de Magalhães
OAB/MG 104.130
Advogado especialista em Direito Imobiliário - PUC/PR

Artigo publicado na Revista Obras Online - Maio/2010

A incorporação imobiliária está entre as atividades empresariais de maior importância

para o desenvolvimento social do nosso país, pois, além de absorver um expressivo

número de mão de obra é a principal ferramenta de concretização do direito à moradia.

O direito à moradia foi elevado a direito social pela Emenda Constitucional nº26/2000.

Porém, mesmo com a expansão das linhas de crédito habitacional e programas como o

“Minha Casa, Minha Vida”, este setor ainda vem suportando elevados custos de ordem

tributária e burocrática, que refletem diretamente no seu pleno desenvolvimento, bem

como no valor final das moradias.

Além da desoneração tributária, que é de grande necessidade, a redução dos custos

burocráticos para a implementação de uma incorporação imobiliária é de vital

importância. Os entraves são diversos. As dificuldades se iniciam na fase de execução e

aprovação do projeto e o seu conseqüente registro. Posteriormente, ocorrerão exigências

ambientais e o incorporador ainda terá que saber lidar com a insegurança jurídica

provocada pelo Judiciário que, em alguns casos, distorce a lei e favorece

exageradamente os consumidores.

Precisamos entender que a incorporação imobiliária necessita receber um tratamento

especial. Esse desentrave deve ocorrer em todas as esferas públicas e privadas, seja

através de incentivos fiscais, da unificação de procedimentos, da concorrência leal, do

uso racional do crédito e de decisões judiciais mais equilibradas.

Todos devem observar e aplicar corretamente os preceitos legais que regem a

incorporação imobiliária (lei 4.591/64), o seu regime de Patrimônio de Afetação (Lei nº

10.931/2004), as suas regras de SFH e SFI (Lei 9.514/97), bem como a aplicação

equilibrada do Código de Defesa do Consumidor, a fim de possibilitarmos uma redução

nos custos de transação, aumentar a eficiência e atrair maiores investimentos, fatores

que, conseqüentemente, reduzirão os custos da produção de moradias no Brasil.

A função social da incorporação imobiliária é a de promover a construção de moradias

de qualidade e a custo viável para a grande parcela da população brasileira, que ainda

clama por casa própria.

FRANQUIA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Fernando Augusto Cardoso de Magalhães
OAB/MG 104.130
Advogado especialista em Direito Imobiliário
Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG

Artigo publicado em 05/01/2009 no Jornal Estado de Minas
O contrato de franquia surgiu nos Estados Unidos, por volta de 1860,
quando a conhecida fabricante de máquinas de costura, Singer, resolveu
transferir a sua técnica de venda para pequenos empreendedores que
contribuíram para o sucesso da marca no mercado mundial.
As primeiras experiências de franquia empresarial no Brasil, datam de
meados dos anos 70, quando conhecidas redes, dentre elas, a Água de Cheiro
e o Boticário, começaram a ganhar espaço no mercado brasileiro.
Inevitavelmente, nestas últimas décadas, o sistema de franquia no Brasil
evoluiu bastante, abrangendo vários setores da economia.
Dentre estes, o mercado imobiliário, que de acordo com a Associação
Brasileira de Franchising – ABF, vem se destacando devido à crescente
implantação de redes de franquias por grandes empresas nacionais e
estrangeiras especializadas em intermediação imobiliária.
A abertura de uma franquia imobiliária pode ocorrer de três formas: - a
primeira é a conversão de imobiliárias já existentes no mercado; a segunda, no
molde de negócio formatado, caracteriza-se pela abertura de novas unidades;
e a terceira, em sua modalidade de franquia de serviço, normalmente é
ofertada às construtoras que desejam intermediar a venda dos seus
lançamentos imobiliários.No mercado imobiliário brasileiro, as empresas franqueadoras do setor
têm optado por ofertar a franquia de negócio formatado, na qual, além de
cederem o direito de uso da marca e o direito de comercialização dos produtos
ou serviços, também franqueiam o direito ao acesso às informações secretas,
ao know how e a todos aqueles serviços (tecnologia da informação, marketing,
assistência jurídica e institucional, treinamento de pessoal, projeto arquitetônico
e comunicação visual: projetos de layout interno e externo) necessários à
estruturação e à condução da empresa pelo investidor interessado em adquirir
uma franquia imobiliária (art.2º da Lei 8.955/1994).
Dentre as obrigações e direitos de um franqueador podemos destacar:
Entregar a Circular de Oferta de Franquia e prestar todas as informações
determinadas pelo art. 3º da Lei 8.955/94; conceder o direito de uso da marca e
assegurar a transmissão de know-how; prestar assistência integral e contínua
ao franqueado; promover a publicidade da marca; receber todas as
remunerações previstas em contrato, vistoriar as empresas franqueadas e
obter informações pertinentes sobre o negócio do franqueado.
Já os franqueados os principais obrigações e direitos são: Constituir
pessoa jurídica; contratar os empregados e assumir todas as responsabilidades
do negócio; participar dos treinamentos e cursos determinados pelo
franqueador; cumprir as recomendações, orientações e especificações relativas
à operação do negócio; manter sigilo do Know-how; pagar as remunerações
devidas; usar a marca do franqueador; ser assessorado pelo franqueador;
adquirir o Know-how do franqueador.
Para possibilitar uma maior atratividade dos investidores, algumas redes
chegam a disponibilizar ao franqueado e aos seus clientes uma espécie de
carteira de imóveis captados pela própria franqueadora. Podemos até dizer,
que se trata de uma vantagem ao franqueado, pois o mesmo poderá iniciar o
seu negócio com a venda destes imóveis
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Aos investidores mais pessimistas, mesmo se consideramos a
desaceleração econômica desencadeada pela atual crise mundial, o mercado
imobiliário brasileiro ainda possui grande perspectiva de crescimento em 2009,
com taxas variando entre 3,5% e 4,5%, bem acima do aumento projetado para
o PIB (Produto Interno Bruto).
Tais taxas de crescimento serão mantidas principalmente em razão das
linhas de crédito habitacional disponíveis no Sistema Financeiro da Habitação,
que possuem mais de 3 bilhões de reais disponíveis ao mercado imobiliário.
O investimento realizado pelo candidato à aquisição de uma franquia de
intermediação imobiliária varia entre R$ 65.000,00 a R$ 150.000,00, ficando
obrigado ao pagamento de taxa de adesão ou de franquia, à taxa de royalties
de 6% a 10% sobre o faturamento mensal e outros 2% a 3% relativos à taxa depropaganda,
e o retorno dos investimentos, em média, ocorre no prazo de 24
meses.
Algumas dessas informações constam da Circular de Oferta de Franquia
– COF (art. 3º e art. 4º da Lei 8.955/1994), documento que obrigatoriamente
deve ser disponibilizado aos candidatos à contratação de franquia no prazo
mínimo de 10 (dez) dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato ou
ainda do pagamento de qualquer tipo de taxa ao franqueador.
Nesta circular, o franqueador deverá prestar um rol de informações
exigidas pelo art. 3º da Lei de Franquia e, para maior segurança do investidor,
recomenda-se a contratação de um advogado ou de uma consultoria
especializada.
Tal exigência legal é de extrema importância, pois, a contratação de uma
franquia, além de envolver investimento de ordem financeira, na maioria das
vezes, envolve o sonho e o trabalho de uma vida inteira daquele que pretende
abrir o seu próprio negócio.
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Através do conhecimento prévio de todas as informações essenciais
sobre a franquia ofertada, visa-se dar maior transparência à contratação.
Tanto é assim, que se o franqueador durante a vigência do contrato não
cumprir com a proposta ofertada, poderá o franqueado requerer a anulabilidade
deste e exigir a devolução de todas as quantias pagas a título de taxa de
filiação e royalties, com correção monetária e sem prejuízo das perdas e
danos.
Mas é também, na circular de oferta, que o franqueador fará a seleção
do seu “franqueado ideal”, estipulando os requisitos necessários para a
admissão deste na rede de franquia. Caso, as informações prestadas pelo
candidato sejam falsas, também terá o franqueador o direito de requerer a
anulação do contrato e exigir indenização pelos danos causados.
Somente a título de informação, cerca de 52% (cinqüenta e dois) por
cento das imobiliárias nos Estados Unidos trabalham com o sistema de
franquias e no mercado imobiliário europeu 32% (trinta e dois) por cento.
A franquia imobiliária pode ser uma boa opção para quem deseja iniciar
o seu próprio negócio, pois, estudos recentes sobre o tempo de existência das
micro e pequenas empresas no Brasil apontam que as franquias perpetuam por
mais tempo.
Por fim, a vantagem do sistema empresarial de franquia está no fato da
constante parceria
Através do conhecimento prévio de todas as informações essenciais

sobre a franquia ofertada, visa-se dar maior transparência à contratação.
Tanto é assim, que se o franqueador durante a vigência do contrato não
cumprir com a proposta ofertada, poderá o franqueado requerer a anulabilidade
deste e exigir a devolução de todas as quantias pagas a título de taxa de
filiação e royalties, com correção monetária e sem prejuízo das perdas e
danos.
Mas é também, na circular de oferta, que o franqueador fará a seleção
do seu “franqueado ideal”, estipulando os requisitos necessários para a
admissão deste na rede de franquia. Caso, as informações prestadas pelo
candidato sejam falsas, também terá o franqueador o direito de requerer a
anulação do contrato e exigir indenização pelos danos causados.
Somente a título de informação, cerca de 52% (cinqüenta e dois) por
cento das imobiliárias nos Estados Unidos trabalham com o sistema de
franquias e no mercado imobiliário europeu 32% (trinta e dois) por cento.
A franquia imobiliária pode ser uma boa opção para quem deseja iniciar
o seu próprio negócio, pois, estudos recentes sobre o tempo de existência das
micro e pequenas empresas no Brasil apontam que as franquias perpetuam por
mais tempo.
Por fim, a vantagem do sistema empresarial de franquia está no fato da
constante parceria que deve existir entre o franqueador e o franqueado, a fim
de atingirem o maior objetivo, ou seja, conquistar os consumidores com a
oferta de bons produtos e serviços.

Desapropriação: prévia e justa indenização

Fernando Augusto Cardoso de Magalhães
OAB/MG 104.130
Advogado especialista em Direito Imobiliário
Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG
Diretor Jurídico do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários

Artigo publicado em 19/02/2010 no Jornal O Tempo com o
seguinte título: “
A ameaça da Copa aos imóveis – Sobre desapropriações”

Até 2014, estão previstas várias obras de infra-estrutura viária em Belo
Horizonte, a exemplo, da já concluída Linha Verde, da quase finalizada Av.
Antônio Carlos e dos projetos iniciais de duplicação da Av. Pedro I e demais
corredores da capital, a fim de serem atendidas as exigências mínimas de
mobilidade urbana que as futuras cidades-sede da copa do mundo devem garantir.
Para que muitas dessas obras possam sair da prancheta, o Poder Público
fatalmente lançará mão da desapropriação de vários imóveis particulares.
A desapropriação de bens particulares pelo ente público é um instituto jurídico
regulamentado pelo Dec.-lei 3.365/1941, onde o Estado subtrai o direito de
propriedade do particular em nome do interesse público ou social.
Porém, este ato expropriatório, no caso de imóveis urbanos, está condicionado
a uma prévia e justa indenização em dinheiro (inciso XXIV do art. 5º da CF/88).
A prévia e justa indenização significa que somente haverá transferência do
título de propriedade ao Poder Público após o pagamento de preço justo, ou
seja, de compensação monetária capaz de recompor totalmente o equilíbrio
econômico do particular que teve o seu imóvel expropriado para bem servir a
coletividade.O difícil é chegarmos num consenso do que seja o quantum justo da
indenização, pois, muitos são os fatores envolvidos na avaliação e fixação do
preço a ser pago pelo Poder Público, ante o seu ato unilateral de expropriação
e o interesse social envolvido.
Sobre este aspecto o mestre Hely Lopes Meirelles nos ensina:
"Indenização justa: a indenização justa é que cobre não só o valor real e atual dos bens
expropriados, à data do pagamento, como, também, os danos emergentes e os lucros
cessantes do proprietário, decorrentes do despojamento do seu patrimônio. (...) A justa
indenização, inclui, o valor do bem, suas rendas, danos emergentes e lucros cessantes, além
dos juros compensatórios e moratórios, despesas judiciais, honorários de advogado e correção
monetária." ("Direito Administrativo Brasileiro", 29ª ed., Editora Malheiros, p. 592)
Sempre será louvável que o Poder Público conciliatoriamente busque junto ao
particular o preço justo, o que em nada impede que este discorde da oferta e
busque solucionar a questão em juízo.
Havendo discordância quanto à fixação da indenização, o juiz nomeará perito
de sua confiança a fim de alicerçar um equilibrado deslinde da controvérsia.
Portanto, àquele cidadão que for comunicado da desapropriação da sua
propriedade, sempre lhe será aconselhável, antes de aceitar qualquer proposta
de indenização do Poder Público, que procure estar bem assessorado por
advogados especializados e bem munido de provas e laudos técnicos que
avaliem o real valor do seu patrimônio.

Arbitragem no Mercado Imobiliário

Fernando Augusto Cardoso de Magalhães
OAB/MG 104.130
Advogado especialista em Direito Imobiliário
Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG

Artigo publicado em 10/08/2009 no Jornal Estado de Minas

Segundo dados referentes ao ano de 2008 e
recentemente divulgados pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), tramitam
no Poder Judiciário Brasileiro cerca de 70,1 milhões de processos para um total
de apenas 15.731magistrados.1
Na tentativa de amenizar os problemas causados pelo
gargalo da justiça brasileira, cada vez mais é promovida a divulgação de
mecanismos alternativos de resolução de conflitos.
A utilização desses mecanismos tem sido tendência
mundial, pois o método tradicional de se buscar resposta no poder estatal temse
tornado cada vez mais burocrático, custoso e moroso.
Dentre estes, podemos destacar a conciliação, a
mediação e a arbitragem.
Na conciliação, tenta-se trazer as partes a um acordo,
por meio de técnicas a serem utilizadas pelo conciliador no sentido de atenuar
as tensões do conflito, melhorar a comunicação entre os litigantes e propor
soluções que as levem a um acordo. Deve-se haver o entendimento mútuo
entre as partes.
Na mediação, aquele que é escolhido mediador, fica
atento às tentativas de acordo entre os litigantes, ouvindo as propostas de
ambas as partes, para no final, após balancear as razões de cada litigante,
tentar reduzir as tensões a fim de que os próprios litigantes criem confiança e
compreensão entre si para chegarem a um acordo negociado. Portanto, na
mediação, o acordo que os litigantes firmaram também foi próprio da vontade
de cada parte, ou seja, não houve qualquer tipo de imposição externa.
Na arbitragem, as partes elegem um terceiro, o árbitro,
pessoa de inteira confiança das partes, podendo ser um especialista da matéri
objeto de conflito. O árbitro, na medida das circunstâncias do litígio que lhe é
apresentado, profere uma decisão arbitral que terá eficácia de sentença
judicial.
Esta última alternativa é regulamentada pela Lei
9.307/96, conhecida como Lei Senador Marco Maciel ou Lei Brasileira de
Arbitragem, que define os conceitos e contornos do processo arbitral no nosso
ordenamento jurídico, permitindo às partes litigantes retirarem do poder
judiciário comum todo e qualquer conflito que versem sobre direitos
patrimoniais disponíveis, a fim de serem julgados com rapidez, eficiência e
sigilo por um árbitro ou vários árbitros com alta capacidade técnica para
apreciação do litígio.
Assim dispõe o art. 1º da Lei Brasileira de Arbitragem (Lei
9.307/96):

Art. 1º. As pessoas capazes de contratar poderão valer-se da
arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais
disponíveis.A sua aplicabilidade se faz por meio da adoção da
cláusula compromissória nos contratos ou através de acordo de vontade
expresso no compromisso arbitral.

Trata-se de cláusula autônoma ao contrato a que se
insere nos termos do §1º, do art. 4º e art. 8º, da Lei 9.307/96, que surge da
manifestação dos contratantes de se comprometerem a submeter ao juízo
arbitral os litígios advindos do contrato que estão pactuando ou que já
celebraram.
Sendo a cláusula compromissória arbitral autônoma em
relação ao contrato, a nulidade desse não atinge a validade daquela que tem
por efeito jurídico afastar a atividade jurisdicional estatal, instituindo a
arbitragem como meio de solução de conflitos.
Existe a cláusula compromissória “cheia” e “vazia”. Na
primeira, os contratantes já definem os principais contornos da arbitragem
instituindo o órgão arbitral especializado e as regras a serem aplicadas,
enquanto que, na segunda, apenas estipula a obrigação de se instituir o juízo
arbitral quando da existência de um conflito.
A doutrina orienta que a estipulação de cláusula “cheia”
melhor atende os objetivos da lei, pois não haverá necessidade de intentar uma
ação de execução específica perante o poder judiciário (art.6. Parágrafo único
e art. 7º da Lei 9.307/96), contra o contratante que por recalcitrância negar a
instituição da arbitragem.
O compromisso arbitral será necessário se verificada a
ausência de cláusula compromissória, ou sendo esta “vazia”, os contratantes
decidirem estipular o acordo quando estiverem a litigar ou na sua iminência,
transferindo o litígio para o procedimento arbitral. Firmado o compromisso, as
partes afastam a jurisdição estatal e organiza o modo através do qual será
processado o juízo arbitral.

Nos termos da Lei 9.307/96, a decisão arbitral que porá
fim ao conflito deverá ser proferida no prazo máximo de seis meses, contados
da data de instituição da arbitragem ou em outro prazo estipulado pelas partes
(art. 23, da Lei 9.307/96), e esta possuirá eficácia de sentença judicial,
podendo ser executada nos termos da lei processual vigente.
É sabido que os negócios imobiliários envolvem aspectos
jurídicos diversos, muitos deles, de alto grau de especialidade e de grande
volume financeiro, envolvendo um grande número de personagens (os
corretores e administradores de imóveis, os construtores, as instituições
financeiras, os fornecedores e os consumidores).
As maiores vantagens atribuídas à arbitragem nos
negócios jurídicos imobiliários está na agilidade do procedimento arbitral e no
fato das partes litigantes poderem eleger árbitro ou árbitros de notória
capacidade técnica, o que confere maior segurança jurídica se levarmos em
conta a especialidade desses contratos e o investimento monetário envolvido.
Assim, a adoção da cláusula compromissória arbitral em
todas as espécies de contratos imobiliários, tais como: - promessa de compra e
venda, locação residencial e comercial, condomínios, incorporação imobiliária,
financiamento imobiliário, dentre outros, pode ser um grande aliado no
desenvolvimento do mercado imobiliário.
A aplicabilidade da arbitragem nos negócios jurídicos
imobiliários ainda depende de uma participação mais ativa dos personagens
envolvidos, que devem trabalhar no sentido de difundirem cada vez mais este
instituto jurídico como meio alternativo de solução de conflitos, cuja suautilização, somente trará efeitos positivos ante a celeridade processual,
economia e sigilo do procedimento.
Concluindo, podemos verificar que o mercado imobiliário
brasileiro encontra-se em processo de significativo aumento no volume dos
seus negócios, passíveis aos mais variados tipos de litígios, assim sendo,
acreditamos que a adoção do instituto da arbitragem nos negócios imobiliários
constitui-se numa alternativa segura, rápida e eficaz de solução de conflitos.

A importância do Estudo Prévio de Impacto da Vizinhança –EIVpara o desenvolvimento sustentável da nossa cidade

Fernando Augusto Cardoso de Magalhães
OAB/MG 104.130
Advogado especialista em Direito Imobiliário
Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG

Artigo escrito em 30/04/2009

Temos observado o desenvolvimento desordenado em diversos bairros
residenciais de Belo Horizonte.
Nestes últimos anos, foram instalados em bairros tradicionalmente
residenciais de Belo Horizonte, vários tipos de empreendimentos imobiliários
de grande impacto à vizinhança.
Dentre estes empreendimentos, podemos destacar: - shopping centers;
faculdades; casas de espetáculos e até mesmo, determinados equipamentos
públicos.
Como no caso da Nova Rodoviária, com grande repercussão na mídia,
graças ao exemplo de cidadania e resistência pacífica dos moradores do
Calafate e região, que desejam preservar uma das melhores características do
amado bairro, a tranqüilidade.
A instalação de impactantes empreendimentos imobiliários em
determinados bairros pode acarretar uma drástica alteração do meio ambiente
da região, principalmente, devido ao aumento da poluição sonora, do trânsito
intenso e pesado e até mesmo do aumento dos casos de violência, em razão
da maior circulação de pessoas naquela região.
Mas, felizmente, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), atento aos
impactos negativos que possam sofrer a vizinhança desses empreendimentos,
nos traz enorme avanço jurídico ao meio ambiente urbano.
Em atendimento as disposições contidas nos artigos 182 e183 da
Constituição Federal, esta lei traça as diretrizes gerais da política urbana a
serem observadas pelo poder público e por toda a sociedade civil.
No referido estatuto, em seu art.4º, podemos nos deparar com diversos
instrumentos jurídicos de regularização fundiária e urbanização, e dentre eles,
o Estudo Prévio de Impacto da Vizinhança – EIA.
O principal objetivo do EIA- Estudo Prévio de Impacto da Vizinhança é
avaliar os pontos positivos e negativos do empreendimento a ser instalado em
determinada região ou bairro da cidade, sempre se levando em conta, a
qualidade de vida dos seus moradores.
Porém, a aplicação imediata deste instrumento público da política
urbana, necessita de lei municipal definindo quais serão os empreendimentos
que dependerão de estudos prévios de impacto de vizinhança (EIV) para a
obterem as respectivas licenças ou autorizações de construção, ampliação ou
funcionamento emitidas pelo Poder Público municipal.
Aliás, a gestão democrática da cidade está garantida em lei, mais
precisamente, no art. 43 do Estatuto da Cidade.
Assim, queremos convocar os co-cidadãos de Beagá, a se organizarem
para pressionarem
nossos nobres vereadores de Belo Horizonte a elaborarem
a tão esperada lei municipal que regulamente o EIV – Estudo de Impacto da
Vizinhança, que será de grande utilidade pública e social para o
desenvolvimento sustentável da nossa querida Belo Horizonte.