Arbitragem no Mercado Imobiliário

Fernando Augusto Cardoso de Magalhães
OAB/MG 104.130
Advogado especialista em Direito Imobiliário
Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG

Artigo publicado em 10/08/2009 no Jornal Estado de Minas

Segundo dados referentes ao ano de 2008 e
recentemente divulgados pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), tramitam
no Poder Judiciário Brasileiro cerca de 70,1 milhões de processos para um total
de apenas 15.731magistrados.1
Na tentativa de amenizar os problemas causados pelo
gargalo da justiça brasileira, cada vez mais é promovida a divulgação de
mecanismos alternativos de resolução de conflitos.
A utilização desses mecanismos tem sido tendência
mundial, pois o método tradicional de se buscar resposta no poder estatal temse
tornado cada vez mais burocrático, custoso e moroso.
Dentre estes, podemos destacar a conciliação, a
mediação e a arbitragem.
Na conciliação, tenta-se trazer as partes a um acordo,
por meio de técnicas a serem utilizadas pelo conciliador no sentido de atenuar
as tensões do conflito, melhorar a comunicação entre os litigantes e propor
soluções que as levem a um acordo. Deve-se haver o entendimento mútuo
entre as partes.
Na mediação, aquele que é escolhido mediador, fica
atento às tentativas de acordo entre os litigantes, ouvindo as propostas de
ambas as partes, para no final, após balancear as razões de cada litigante,
tentar reduzir as tensões a fim de que os próprios litigantes criem confiança e
compreensão entre si para chegarem a um acordo negociado. Portanto, na
mediação, o acordo que os litigantes firmaram também foi próprio da vontade
de cada parte, ou seja, não houve qualquer tipo de imposição externa.
Na arbitragem, as partes elegem um terceiro, o árbitro,
pessoa de inteira confiança das partes, podendo ser um especialista da matéri
objeto de conflito. O árbitro, na medida das circunstâncias do litígio que lhe é
apresentado, profere uma decisão arbitral que terá eficácia de sentença
judicial.
Esta última alternativa é regulamentada pela Lei
9.307/96, conhecida como Lei Senador Marco Maciel ou Lei Brasileira de
Arbitragem, que define os conceitos e contornos do processo arbitral no nosso
ordenamento jurídico, permitindo às partes litigantes retirarem do poder
judiciário comum todo e qualquer conflito que versem sobre direitos
patrimoniais disponíveis, a fim de serem julgados com rapidez, eficiência e
sigilo por um árbitro ou vários árbitros com alta capacidade técnica para
apreciação do litígio.
Assim dispõe o art. 1º da Lei Brasileira de Arbitragem (Lei
9.307/96):

Art. 1º. As pessoas capazes de contratar poderão valer-se da
arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais
disponíveis.A sua aplicabilidade se faz por meio da adoção da
cláusula compromissória nos contratos ou através de acordo de vontade
expresso no compromisso arbitral.

Trata-se de cláusula autônoma ao contrato a que se
insere nos termos do §1º, do art. 4º e art. 8º, da Lei 9.307/96, que surge da
manifestação dos contratantes de se comprometerem a submeter ao juízo
arbitral os litígios advindos do contrato que estão pactuando ou que já
celebraram.
Sendo a cláusula compromissória arbitral autônoma em
relação ao contrato, a nulidade desse não atinge a validade daquela que tem
por efeito jurídico afastar a atividade jurisdicional estatal, instituindo a
arbitragem como meio de solução de conflitos.
Existe a cláusula compromissória “cheia” e “vazia”. Na
primeira, os contratantes já definem os principais contornos da arbitragem
instituindo o órgão arbitral especializado e as regras a serem aplicadas,
enquanto que, na segunda, apenas estipula a obrigação de se instituir o juízo
arbitral quando da existência de um conflito.
A doutrina orienta que a estipulação de cláusula “cheia”
melhor atende os objetivos da lei, pois não haverá necessidade de intentar uma
ação de execução específica perante o poder judiciário (art.6. Parágrafo único
e art. 7º da Lei 9.307/96), contra o contratante que por recalcitrância negar a
instituição da arbitragem.
O compromisso arbitral será necessário se verificada a
ausência de cláusula compromissória, ou sendo esta “vazia”, os contratantes
decidirem estipular o acordo quando estiverem a litigar ou na sua iminência,
transferindo o litígio para o procedimento arbitral. Firmado o compromisso, as
partes afastam a jurisdição estatal e organiza o modo através do qual será
processado o juízo arbitral.

Nos termos da Lei 9.307/96, a decisão arbitral que porá
fim ao conflito deverá ser proferida no prazo máximo de seis meses, contados
da data de instituição da arbitragem ou em outro prazo estipulado pelas partes
(art. 23, da Lei 9.307/96), e esta possuirá eficácia de sentença judicial,
podendo ser executada nos termos da lei processual vigente.
É sabido que os negócios imobiliários envolvem aspectos
jurídicos diversos, muitos deles, de alto grau de especialidade e de grande
volume financeiro, envolvendo um grande número de personagens (os
corretores e administradores de imóveis, os construtores, as instituições
financeiras, os fornecedores e os consumidores).
As maiores vantagens atribuídas à arbitragem nos
negócios jurídicos imobiliários está na agilidade do procedimento arbitral e no
fato das partes litigantes poderem eleger árbitro ou árbitros de notória
capacidade técnica, o que confere maior segurança jurídica se levarmos em
conta a especialidade desses contratos e o investimento monetário envolvido.
Assim, a adoção da cláusula compromissória arbitral em
todas as espécies de contratos imobiliários, tais como: - promessa de compra e
venda, locação residencial e comercial, condomínios, incorporação imobiliária,
financiamento imobiliário, dentre outros, pode ser um grande aliado no
desenvolvimento do mercado imobiliário.
A aplicabilidade da arbitragem nos negócios jurídicos
imobiliários ainda depende de uma participação mais ativa dos personagens
envolvidos, que devem trabalhar no sentido de difundirem cada vez mais este
instituto jurídico como meio alternativo de solução de conflitos, cuja suautilização, somente trará efeitos positivos ante a celeridade processual,
economia e sigilo do procedimento.
Concluindo, podemos verificar que o mercado imobiliário
brasileiro encontra-se em processo de significativo aumento no volume dos
seus negócios, passíveis aos mais variados tipos de litígios, assim sendo,
acreditamos que a adoção do instituto da arbitragem nos negócios imobiliários
constitui-se numa alternativa segura, rápida e eficaz de solução de conflitos.