FRANQUIA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Fernando Augusto Cardoso de Magalhães
OAB/MG 104.130
Advogado especialista em Direito Imobiliário
Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG

Artigo publicado em 05/01/2009 no Jornal Estado de Minas
O contrato de franquia surgiu nos Estados Unidos, por volta de 1860,
quando a conhecida fabricante de máquinas de costura, Singer, resolveu
transferir a sua técnica de venda para pequenos empreendedores que
contribuíram para o sucesso da marca no mercado mundial.
As primeiras experiências de franquia empresarial no Brasil, datam de
meados dos anos 70, quando conhecidas redes, dentre elas, a Água de Cheiro
e o Boticário, começaram a ganhar espaço no mercado brasileiro.
Inevitavelmente, nestas últimas décadas, o sistema de franquia no Brasil
evoluiu bastante, abrangendo vários setores da economia.
Dentre estes, o mercado imobiliário, que de acordo com a Associação
Brasileira de Franchising – ABF, vem se destacando devido à crescente
implantação de redes de franquias por grandes empresas nacionais e
estrangeiras especializadas em intermediação imobiliária.
A abertura de uma franquia imobiliária pode ocorrer de três formas: - a
primeira é a conversão de imobiliárias já existentes no mercado; a segunda, no
molde de negócio formatado, caracteriza-se pela abertura de novas unidades;
e a terceira, em sua modalidade de franquia de serviço, normalmente é
ofertada às construtoras que desejam intermediar a venda dos seus
lançamentos imobiliários.No mercado imobiliário brasileiro, as empresas franqueadoras do setor
têm optado por ofertar a franquia de negócio formatado, na qual, além de
cederem o direito de uso da marca e o direito de comercialização dos produtos
ou serviços, também franqueiam o direito ao acesso às informações secretas,
ao know how e a todos aqueles serviços (tecnologia da informação, marketing,
assistência jurídica e institucional, treinamento de pessoal, projeto arquitetônico
e comunicação visual: projetos de layout interno e externo) necessários à
estruturação e à condução da empresa pelo investidor interessado em adquirir
uma franquia imobiliária (art.2º da Lei 8.955/1994).
Dentre as obrigações e direitos de um franqueador podemos destacar:
Entregar a Circular de Oferta de Franquia e prestar todas as informações
determinadas pelo art. 3º da Lei 8.955/94; conceder o direito de uso da marca e
assegurar a transmissão de know-how; prestar assistência integral e contínua
ao franqueado; promover a publicidade da marca; receber todas as
remunerações previstas em contrato, vistoriar as empresas franqueadas e
obter informações pertinentes sobre o negócio do franqueado.
Já os franqueados os principais obrigações e direitos são: Constituir
pessoa jurídica; contratar os empregados e assumir todas as responsabilidades
do negócio; participar dos treinamentos e cursos determinados pelo
franqueador; cumprir as recomendações, orientações e especificações relativas
à operação do negócio; manter sigilo do Know-how; pagar as remunerações
devidas; usar a marca do franqueador; ser assessorado pelo franqueador;
adquirir o Know-how do franqueador.
Para possibilitar uma maior atratividade dos investidores, algumas redes
chegam a disponibilizar ao franqueado e aos seus clientes uma espécie de
carteira de imóveis captados pela própria franqueadora. Podemos até dizer,
que se trata de uma vantagem ao franqueado, pois o mesmo poderá iniciar o
seu negócio com a venda destes imóveis
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Aos investidores mais pessimistas, mesmo se consideramos a
desaceleração econômica desencadeada pela atual crise mundial, o mercado
imobiliário brasileiro ainda possui grande perspectiva de crescimento em 2009,
com taxas variando entre 3,5% e 4,5%, bem acima do aumento projetado para
o PIB (Produto Interno Bruto).
Tais taxas de crescimento serão mantidas principalmente em razão das
linhas de crédito habitacional disponíveis no Sistema Financeiro da Habitação,
que possuem mais de 3 bilhões de reais disponíveis ao mercado imobiliário.
O investimento realizado pelo candidato à aquisição de uma franquia de
intermediação imobiliária varia entre R$ 65.000,00 a R$ 150.000,00, ficando
obrigado ao pagamento de taxa de adesão ou de franquia, à taxa de royalties
de 6% a 10% sobre o faturamento mensal e outros 2% a 3% relativos à taxa depropaganda,
e o retorno dos investimentos, em média, ocorre no prazo de 24
meses.
Algumas dessas informações constam da Circular de Oferta de Franquia
– COF (art. 3º e art. 4º da Lei 8.955/1994), documento que obrigatoriamente
deve ser disponibilizado aos candidatos à contratação de franquia no prazo
mínimo de 10 (dez) dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato ou
ainda do pagamento de qualquer tipo de taxa ao franqueador.
Nesta circular, o franqueador deverá prestar um rol de informações
exigidas pelo art. 3º da Lei de Franquia e, para maior segurança do investidor,
recomenda-se a contratação de um advogado ou de uma consultoria
especializada.
Tal exigência legal é de extrema importância, pois, a contratação de uma
franquia, além de envolver investimento de ordem financeira, na maioria das
vezes, envolve o sonho e o trabalho de uma vida inteira daquele que pretende
abrir o seu próprio negócio.
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Através do conhecimento prévio de todas as informações essenciais
sobre a franquia ofertada, visa-se dar maior transparência à contratação.
Tanto é assim, que se o franqueador durante a vigência do contrato não
cumprir com a proposta ofertada, poderá o franqueado requerer a anulabilidade
deste e exigir a devolução de todas as quantias pagas a título de taxa de
filiação e royalties, com correção monetária e sem prejuízo das perdas e
danos.
Mas é também, na circular de oferta, que o franqueador fará a seleção
do seu “franqueado ideal”, estipulando os requisitos necessários para a
admissão deste na rede de franquia. Caso, as informações prestadas pelo
candidato sejam falsas, também terá o franqueador o direito de requerer a
anulação do contrato e exigir indenização pelos danos causados.
Somente a título de informação, cerca de 52% (cinqüenta e dois) por
cento das imobiliárias nos Estados Unidos trabalham com o sistema de
franquias e no mercado imobiliário europeu 32% (trinta e dois) por cento.
A franquia imobiliária pode ser uma boa opção para quem deseja iniciar
o seu próprio negócio, pois, estudos recentes sobre o tempo de existência das
micro e pequenas empresas no Brasil apontam que as franquias perpetuam por
mais tempo.
Por fim, a vantagem do sistema empresarial de franquia está no fato da
constante parceria
Através do conhecimento prévio de todas as informações essenciais

sobre a franquia ofertada, visa-se dar maior transparência à contratação.
Tanto é assim, que se o franqueador durante a vigência do contrato não
cumprir com a proposta ofertada, poderá o franqueado requerer a anulabilidade
deste e exigir a devolução de todas as quantias pagas a título de taxa de
filiação e royalties, com correção monetária e sem prejuízo das perdas e
danos.
Mas é também, na circular de oferta, que o franqueador fará a seleção
do seu “franqueado ideal”, estipulando os requisitos necessários para a
admissão deste na rede de franquia. Caso, as informações prestadas pelo
candidato sejam falsas, também terá o franqueador o direito de requerer a
anulação do contrato e exigir indenização pelos danos causados.
Somente a título de informação, cerca de 52% (cinqüenta e dois) por
cento das imobiliárias nos Estados Unidos trabalham com o sistema de
franquias e no mercado imobiliário europeu 32% (trinta e dois) por cento.
A franquia imobiliária pode ser uma boa opção para quem deseja iniciar
o seu próprio negócio, pois, estudos recentes sobre o tempo de existência das
micro e pequenas empresas no Brasil apontam que as franquias perpetuam por
mais tempo.
Por fim, a vantagem do sistema empresarial de franquia está no fato da
constante parceria que deve existir entre o franqueador e o franqueado, a fim
de atingirem o maior objetivo, ou seja, conquistar os consumidores com a
oferta de bons produtos e serviços.